CANCELO PRÉSTAMO Y ENCIMA…¿HE DE PAGAR MÁS?

CANCELO PRÉSTAMO Y ENCIMA…¿HE DE PAGAR MÁS?

¡Qué bien! Has pagado la hipoteca, has amortizado el préstamo, se acabó la losa mensual de las cuotas hipotecarias y los “sacrificios” que hay que hacer cuando se está pagando la misma, pero…encima…te esperan una serie de gastos con los que seguramente no contabas, algunos de los cuales pueden considerarse abusivos, tratándose de la Banca… ¡qué raro!, ¿no?
A continuación, CRESPO&PRADA ABOGADOS, tus abogados en León, te explicamos cuales pueden ser esos gastos que puede conllevar la cancelación de un préstamo:
Comisiones Bancarias por la  amortización del préstamo. Se trata de una cuantía que puede rondar los 100-200€ que el Banco exige por actividades de gestión de la cancelación, por la emisión del certificado bancario de amortización del préstamo, por el desplazamiento de los apoderados del Banco a la Notaría para firmar la cancelación,… “por el uso de las teclas de sus teclados”…en fin…un cajón de sastre de motivos que se les pueda ocurrir (si bien es verdad que no todas las Entidades Bancarias, pero sí la gran mayoría). El Banco de España ya ha señalado la improcedencia del cobro de estas comisiones porque no corresponden a un servicio real prestado por el Banco por lo que el cliente puede exigir que no se le cobre este tipo de comisiones, son abusivas.
Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad. La cancelación de hipoteca ha de formalizarse ante Notario, documento que solamente será firmado por los apoderados del Banco y Notario, no por el prestatario que solamente acudirá a recoger el documento y abonar su coste. El paso siguiente sería llevar ese documento a la Hacienda Autonómica para su presentación, aunque no se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por las cancelaciones ya que están exentas (de momento) pero es preceptiva la presentación antes de acudir al Registro de la Propiedad correspondiente. Una vez registrada la cancelación se deberán abonar los gastos de Registro. Los aranceles de Notario y Registrador se rigen por las normas RD 1426/1989 y 1427/1989 de 17 de noviembre. Estos gastos, obviamente, no se pueden considerar abusivos y el prestatario (o exprestatario) ha de hacerles frente.
Es por lo tanto necesario tener cuidado con los gastos que la Entidad Bancaria quiere imponer al cliente por un servicio que realmente no presta ya que hablamos de gastos abusivos, excesivos, sin justificación alguna, totalmente indebidos. Así lo manifiesta el Banco de España y la jurisprudencia.
Si el Banco no accediera a la devolución pueden plantearse las quejas correspondientes ante el órgano de defensor del cliente, Banco de España o bien poner el asunto en manos de un profesional para conseguir la declaración de abusividad de esas cuantías cobradas indebidamente y su restitución.
En CRESPO&PRADA ABOGADOS somos especialistas en reclamaciones bancarias luchando contra todos aquellos abusos bancarios que, lamentablemente, son cada vez son más frecuentes. Somos tus abogados en León para la reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca (tasación del inmueble, Notaría, Gestoría, Impuestos y Registro de la Propiedad), de tu cláusula suelo, así como de cualquier comisión abusiva que en este tipo de préstamos la Entidad Bancaria suele  imponerte. Consúltanos gratuitamente, te informaremos sin compromiso alguno.

 

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA

Abogado León

 

¿TE HA TOCADO LA LOTERÍA? TE DAMOS UNOS CONSEJOS

¿TE HA TOCADO LA LOTERÍA? TE INTERESA LEER ESTO:

¿Eres uno de los agraciados con los premios de la Lotería?
Lo primero nuestra más sincera enhorabuena.
Lo segundo es darte una pequeña información que para estos casos es importante tener en cuenta.

Así, fundamental saber que el plazo para el cobro del premio es de tres meses desde la celebración del sorteo. En el caso de que haya transcurrido este plazo y no hayas cobrado el mismo, existen distintas Resoluciones que distinguen entre si la falta de presentación del billete al cobro corresponde a la falta de diligencia del portador o bien responden a la existencia de algún supuesto que verdaderamente impide la presentación al cobro del billete, en cuyo caso es necesario probar fielmente este supuesto y estar al caso en concreto para comprobar la viabilidad de la reclamación.

Otro supuesto que suele darse es el de la lotería compartida, que dos o más personas sean las que participan del décimo en cuestión. Esta situación es más habitual de lo que creemos, existe un 75% de personas que comparten décimos de Lotería de Navidad entre dos o más jugadores. Ello puede crear verdaderos problemas si no se toman una serie de precacuciones. Por supuesto que solo está legitimada al cobro la persona que tiene el décimo en su poder, por ello un buen consejo es documentar el acuerdo con datos completos de los firmantes e indicar el número jugado, serie, fracción y fecha del sorteo así como la cantidad que juega cada uno. También puede añadirse un método de pago,un número de cuenta en el que ingresar el dinero o cualquier otra circunstancia relativa a hacer efectivo el cobro. Cuantos más detalles se puedan plasmar en ese documento mucho más fácil resultará a posteriori el posible reparto. Puede ayudar incorporar una fotografía del décimo al documento.

¿Y si has perdido el décimo? ¿te quedas sin premio?, la respuesta es que no siempre, pues el Tribunal Supremo ha decretado el cobro aún en caso de pérdida del décimo cuando se ha podido acreditar indubitadamente la adquisición del décimo, su extravío, y el que nadie haya percibido el importe del premio dentro del plazo señalado para ello. Es decir, basta que se acredite su adquisición y tenencia legítima.

¿Y si lo tienes…pero roto? En este caso has de llevarlo a una Administración de loterlía (preferíblemente en donde lo hayas comprado), y desde allí se remitirá al organismo de Loterías y Apuestas del Estado para su revisión y determinación de la procedencia del cobro o no. Si el décimo estuviera gravemente deteriorado deberá ser la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre la que resuleva sobre el asunto.

¿Y si estás casado, a quién corresponde el premio? Si estás casado dependerá del régimen económico matrimonial que rija el matrimonio. Si es el régimen de gananciales (el más frecuente), el premio será de los dos miembros del matrimonio por mitades. Si el régimen económico del matrimonio es el de separación de bienes, el premio corresponderá a quien lo haya comprado, salvo que se demuestre lo que anteriomente hemos manifestado para las compras conjuntas.

Sobre estos y cualquier otro problema que puede surgirte en relación con los premios de la lotería es necesario que acudas a un profesional antes de realizar cualquier actuación. En Crespo&Prada Abogados te ofrecemos nuestro asesoramiento para buscar siempre la solución adecuada.

Fuente: editorial SEPIN

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA
Colegiado ICAL Nº 2.336

Llegan las compras navideñas: CUIDADO!!!

 

LLEGAN LAS COMPRAS NAVIDEÑAS…CUIDADO!!!

Empieza la navidad! Época de compartir en familia cariño, buenos deseos y, como no, regalos. Por ello es importante tener en cuenta pequeñas advertencias legales para que estas compras no resulten más “caras” de lo normal. Aquí os dejamos algunos consejos:

-Es muy importante que si buscas un producto en concreto, y que ya has visto anunciado en la televisión, en el periódico, en revistas, e-mails, o en cualquier otro medio, tengas en cuenta que ese precio publicitado es el que deben cobrarte, no otro. Por eso es bueno guardar ese tipo de publicidad para exigir cuando llegues a la tienda y veas un precio mayor, que suele pasar, puedas exigir el precio que anunciaban. La publicidad es totalmente vinculante, y por lo tanto un buen “seguro” para defender tus derechos como consumidor.

-Desconfía mucho de los chollos. En esta vida, no os descubrimos nada si os decimos que nadie regala nada. Por lo que valora bien a quién estáis comprando esa “ganga” y en qué estado se encuentra ese producto. Es mejor desconfiar a tiempo y pagar luego un poco más.  Han existido estafas grandes y a gran escala en este sentido.

-Son cada día más frecuentes las compras on-line, aquí es fundamental comprar en una página totalmente segura, de confianza, esto quiere decir que te asegures de que sea una plataforma “https” y fijarse mucho en las condiciones de la página en cuestión (devoluciones, si hay gastos de envío, plazos de entrega…etc.). Recuerda que toda esta información en la página ha de venir muy clara, y que además suelen avisarte varias veces sobre estas circunstancias. Si no lo ves claro, no te arriesgues, la oferta hoy en día es muy grande y seguro que puedes encontrar lo que buscas en una página más segura.

Sería también conveniente que esa página web en la que compras tenga también una dirección física a la que puedas dirigirte en tus reclamaciones. Si además es fuera de España, ten en cuenta a que ese proceso de reclamación se va a complicar un poco más.

No se deberían hacer este tipo de compras en redes wifi públicas, que no son en nada seguras, por lo que deberías evitarlas, ni siquiera en la red wifi de un hotel. Huye de estos lugares. Ello porque puedes ser víctima de un robo de datos, muy de moda en estos tiempos.

Recuerda que a la hora de hacer los pagos efectivos en ninguna página te van a pedir el número PIN de tu tárjeta de crédito. Si te lo piden no lo introduzcas, ni se te ocurra, nunca va a ser necesario.

-Cuando hayas recibido la compra asegúrate de que lo comprado cumple las características prometidas, que no hay nada roto, que funciona correctamente…etc. Recuerda que dispones de 14 días naturales para llevar a cabo la devolución sin motivo alguno desde la recepción de la compra, y ello sin penalización alguna. Esto es una ventaja de las compras no-line.

-Si pasa un tiempo prudencial y no recibes el artículo en cuestión puede reclamarse civilmente por los cauces legales oportunos. Puede ser que hayas sido víctima de una estafa. En estos casos lo mejor es recopilar toda la información y documentación que tengas sobre la compra y denunciar la misma ante la Policía o acudir a un despacho de abogados para que defiendan tus derechos.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA

Abogado Col. 2.336 ICAL

 

HIPOTECAS MULTIDIVISA: A DEMANDAR TOCA!

Hipotecas Multidivisa, se trata de un producto que afecta a más de 70.000 personas.  Un contrato de préstamo hipotecario que depende de la fluctuación de monedas extranjeras…yenes o francos suizos normalmente.

Empezaron a comercializarse en el año 2.006 y por aquel entonces parecían que todo era ventajas…pero con el paso del tiempo y la caída de los tipos de interés existente en la actualidad ha demostrado totalmente lo contrario…SON UNA ESTAFA! Otra más de la banca al consumidor…la enésima!

Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 15 de noviembre de 2.017 que considera que en este tipo de hipotecas esas cláusulas en concreto no superan el control de transparencia exigible a los bancos y declara así la nulidad parcial del préstamo y elimina la referencia del préstamo en divisas, pasando a ser referenciadas a Euros.

El Tribunal Supremo considera que este tipo de hipotecas tiene numeroso riesgos asociados de los que el consumidor medio no puede ser consciente. Lo lógico es que se ofrecieran a clientes de un perfil inversor cualificado…pero no fue así y se ofrecieron indiscriminadamente sin tener en cuenta el tipo o perfil del prestatario.

En CRESPO&PRADA Abogados podemos ayudarte si eres titular de contratos de hipotecas multidivisa a reclamar lo pagado de más, y a conseguir que tu hipoteca se referencie al Euro. Realizaremos una primera reclamación al banco y si ésta no es atendida en un plazo prudencial acudiremos a los Tribunales de Justicia para resolver la situación. Llámanos y te informamos sin compromiso alguno.

 

 

NUEVA SENTENCIA GASTOS HIPOTECARIOS AUDIENCIA PROVINCIAL RIOJA

 

NUEVA SENTENCIA SOBRE GASTOS HIPOTECARIOS

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

 

La Audiencia Provincial de la Rioja confirma la nulidad de la cláusula que contiene el 100% de las escrituras de  hipoteca relativa a la repercusión de todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario al cliente prestatario.

La Sentencia es del 31 de octubre de 2.017 tratándose de una escritura de hipoteca con la Entidad Caja Madrid (Bankia).

La Audiencia Provincial entiende que esta cláusula de gastos es abusiva y por ello nula, en la medida en que subyace en ella una evidente intención de imputar al deudor cualquier gasto o tributo que pueda tener relación con el contrato de hipoteca de una forma genérica y arbitraria, permitiendo al Banco cargar dichos gastos en la cuenta del cliente.

Eso sí, en cuanto a  los efectos de la nulidad, limita los mismos a los gastos de Notaría y de Registro de la Propiedad, considerando que la mitad de los gastos del Notario deben ser devueltos al cliente, es decir, han de pagarse a medias entre Banco y prestatario y los del Registro de la Propiedad serán sufragados íntegramente por el Banco, puesto que es él el principal interesado de que el préstamo hipotecario conste inscrito en el Registro de la Propiedad para una posible ejecución hipotecaria.

La Resolución también se pronuncia sobre otras cláusulas que considera abusivas como son las de las comisiones por incumplimientos de cuotas, imposición de comisiones por subrogación y modificación de las condiciones del préstamo así como las cláusulas relativas a los intereses de demora y a la imputación de pagos.

Crespo & Prada Abogados gestiona las reclamaciones bancarias por cláusulas abusivas en tu contrato de hipoteca, así como reclamaciones por cualquier tipo de producto bancario complejo ofreciéndote consulta gratuita proporcionándote todo tipo de información sobre este tipo de asuntos. Pide cita y te resolveremos todas tus dudas.

 

 

CÁRTEL DE CAMIONES: MULTA A LOS FABRICANTES, RECUPERA EL SOBRECOSTE!

ASUNTO:   CÁRTEL DE CAMIONES, MULTA A LOS FABRICNTES POR LA COMISIÓN EUROPEA, POSIBILIDAD DE RECUPERAR EL SOBRECOSTE.

Los grandes fabricantes de camiones Volvo-Renault, MAN, Daimler Mercedes, Iveco, DAF realizaron prácticas fraudulentas entre los años 1997 y 2011. Estos fabricantes pactaron los precios de sus vehículos y retrasaron la implantación de medios tecnológicos para cumplir la normativa de referente a la emisión de gases contaminantes.

En Julio de 2016, la Comisión Europea impuso a los fabricantes mencionados una multa de 2.900 millones de euros que tendrán que pagar por el pacto de precios acordado.

Tanto si compraste un camión nuevo, de renting, de leasing o de segunda mano entre los años 1997 a 2011 de las siguientes marcas:
• MAN
• VOLVO/RENAULT
• DAIMLER
• IVECO
• DAF
Puede que este listado de marcas se incremente con las investigaciones abiertas por la Comisión Europea.

El tipo de camión afectado por el pacto de precios es:
• Camión Rígido o Cabeza Tractora
• Peso medio (entre 6 y 16 toneladas) y peso pesado (más de 16 toneladas.

¿Cuánto dinero puedo recuperar?

El incremento en el precio de venta de los camiones pactado por las marcas implicadas oscila entre un 10% y un 20% por lo que hay que estudiar cada caso de manera particular para calcular el porcentaje final.

En Crespo&Prada Abogados te podemos informar sobre este asunto sin ningún tipo de compromiso, consúltanos gratuitamente.

Otra Abusiva: La cláusula de vencimiento anticipado en las hipotecas.

La cláusula de vencimiento anticipado en las escrituras de Hipoteca es aquella que permite al prestamista, ya sea Banco o persona, resolver el contrato ante un impago y exigir la totalidad del préstamo que se adeuda.

Con fecha 26 de enero de 2017 se ha dictado SENTENCIA por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por el que se resuelve una de las cuestiones prejudiciales planteadas por un Tribunal español que requirió la interpretación del Tribunal Europeo sobre la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado tal como viene dispuesta en la mayoría de las hipotecas.

Consideramos que esta sentencia es de gran relevancia porque ésta viene a decir que es ilegal y nula la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas. Ésta cláusula la contienen todas las hipotecas y permite a la banca reclamarte la totalidad de la deuda pendiente, más los intereses correspondientes, una vez has dejado de pagar 3 cuotas. El caso analizado en la sentencia del TJUE, presentado por un juez de Santander, cuestiona que el impago de 7 mensualidades de un total de 564 cuotas mensuales de las que constaba la hipoteca fuese suficientemente grave como para aplicar el vencimiento anticipado.

Cabe recordar que el Tribunal Supremo ya declaró la nulidad parcial de este tipo de cláusulas abusivas, pero proponía sustituir el inicio de la ejecución hipotecaria de un impago a tres, como dictó la ley 1/2013. Tanto esta ley como el Tribunal Supremo no ha parado de recibir varapalos en las ocho sentencias del TJUE que ya acumulamos en esta materia.

El Tribunal europeo ha determinado que el juez debe examinar la cláusula si la facultad que tiene el banco para declarar el vencimiento anticipado de la totalidad de la deuda, está supeditada:

1—al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación esencial del contrato (impago de las cuotas).
2—A que dicho incumplimiento ha de ser suficientemente grave en relación con la cuantía y duración del préstamo
3—A que dicha facultad, de declarar vencida la totalidad de la deuda, se contempla como medida excepcional.
4—Y además se ha de observar si el derecho nacional prevé medios adecuados que permitan al consumidor poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado.

Sin esas circunstancias la cláusula del vencimiento anticipado será abusiva, y por tanto, habrá de ser expulsada del contrato, lo que significaría que ese préstamo hipotecario en concreto, al que se le ha eliminado la cláusula, no podrá ser objeto de ejecución.

Ahora, con esta nueva sentencia muchas plataformas ya han anunciado que van a empezar a exigir la declaración de nulidad de todas las ejecuciones hipotecarias y los desahucios que se han producido desde 1995, con la razón que les da a partir de ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

 

León: Caja Laboral y sus Aportaciones Financieras Eroski

Otra Entidad Financiera que ha hecho las cosas mal, y van…Esta vez es Caja Laboral! Y nos referimos a uno de sus productos más polémicos: LAS APORTACIONES FINANCIERAS EROSKI.

¿Qué son las Aportaciones Financieras Eroski? Pues para variar…un producto híbrido y complejo que fue emitido por EROSKI en diversos años y fue comercializado por entidades financieras como CAJA LABORAL,  vendiéndolas de manera indiscriminada a clientes minoristas, de perfil conservador y con escasos o nulos conocimientos financieros.

Y lo típico, se les vendían a los clientes como producto segurísimo, similar a un plazo fijo, para clientes preferentes(o clientes vip), que la inversión podía retirarse en cualquier momento…bla bla bla…MENTIRA!!! Eran todo lo contrario! Son perpetuas, cotizan en un mercado secundario y el riesgo es claro: perder todo el capital invertido.

Y la cosa no acaba aquí: Caja Laboral para “aliviar” la situación de tantos clientes afectados propuso un canje a los titulares de estas Aportaciones consistente en que el cliente perdiera el 30% del capital invertido y no disponer del resto hasta el 2028.  LAMENTABLE.

CRESPO&PRADA ABOGADOS ha obtenido varías Sentencias a favor de los clientes con este tipo de productos, la última dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de León con fecha 20 de enero de 2017, condenando a la entidad financiera declarando la nulidad de la contratación y recuperando el cliente engañado todo su capital invertido más los intereses legales (4.225€). En León su comercialización no ha sido masiva como en el País Vasco, pero hay muchos clientes que no se atreven a demandar o han firmado el canje de manera totalmente inocente.

Es crucial acudir a un abogado para obtener un asesoramiento adecuado y que le informen de las posibles soluciones a su problema.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

 

El gobierno intenta buscar una solución a las cláusulas suelo

Llevamos tres semanas desde que se hizo público el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (22 de diciembre de 2016) relativo a la retroactividad total del alcance de la nulidad de las cláusulas suelo de los contratos de Hipoteca oyendo que el Gobierno tomará cartas en el asunto y que “solucionará” este problema a los ciudadanos sin necesidad de acudir a los Tribunales de Justicia. O lo que es lo mismo, sin necesidad de que acudan a un abogado y procurador para que resuelvan su situación y les devuelvan su dinero.

Pues bien, han pasado ya dos viernes en los que se ha suspendido la aprobación del Decreto-Ley que imponga una solución a los bancos y afectados. Por lo que aún se desconoce el texto definitivo y la literalidad del mismo, aunque sí se saben por donde “van a ir los tiros”.

Parece ser que el mecanismo extrajudicial será obligatorio para los bancos y que estos tendrán un plazo determinado (3 meses) para llegar a una posible solución. Pero al Banco se le da total libertad para ofrecer lo que sea a cambio de no devolver al particular su dinero (que es verdaderamente lo que quiere el cliente).

Ya se han manifestado algunas Entidades bancarias diciendo que ofrecerán diversos productos bancarios. ¿Esto qué significa? ¿Ofrecerán al cliente productos complejos como las preferentes vendiéndoselos como un producto seguro y en 5 años volverá a surgir otro escándalo similar al sufrido? ¿ Regalarán cazuelas de cocina, exprimidores, televisiones…para que la gente no les demande? ¿Les eximirán de pagar durante un año su seguro de vida que el Banco le ha obligado previamente al contratar su hipoteca? …

Lo que también se ha dicho es que en todo caso, la devolución del dinero al cliente será la última de las soluciones.

En CRESPO&PRADA ABOGADOS consideramos, al menos de momento, que la única vía existente REAL e INDUBITADA en virtud de la cual el particular pueda recuperar su dinero es acudiendo a un abogado y poner su caso en sus manos. Además, el 90% de los abogados (si no el 100%) presentan antes un requerimiento previo al Banco buscando una solución amistosa previa a la vía judicial, el cual es casi siempre rechazado. Eso sí, no se les da 3 meses para que contesten y no se les da la opción de que devuelvan el dinero en cazuelas de cocina.

 

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

 

Recupera tus gastos de constitución de hipoteca

Una buena noticia trae consigo el 2017. Ahora puedes recuperar todos los gastos que conllevó la contratación de tu hipoteca: gastos notariales, impuestos, gastos del Registro de la Propiedad, gastos de Gestoría, y gastos de la tasación del inmueble. La media de la cantidad a recuperar oscila entre los 3.000 a 6.000€ dependiendo de la cuantía del préstamo.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 23 de diciembre de 2.015, ha reconocido la nulidad de la cláusula que repercute todos los gastos al cliente-prestatario. Y esa cláusula la tienen todas las escrituras de hipotecas. El Alto Tribunal considera que el principal interesado en que los préstamos se formalicen en escritura pública para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad es el Banco, que tiene así una garantía sobre el inmueble que ejecutará en caso de impago, es decir, ostenta así un título ejecutivo (artículo 517 LEC). Obtiene así la garantía real (arts. 1875 del Código Civil y 2.2 de la Ley Hipotecaria) y obtiene así la posibilidad de ejecución especial.

Otra vez más, se incumple el Texto Refundido de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, artículo 89.2, pues esta estipulación conlleva al cliente-consumidor un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada.

En definitiva lo que se obtiene es la nulidad de dicha cláusula por abusiva y la devolución de estos gastos. La documentación necesaria para estas reclamaciones sería la/as escritura/as de hipoteca, facturas de notaría, registro,Gestoría,tasadora del inmueble, carta de pago del impuesto.

Ya empiezan a haber Sentencias en toda España en este sentido.  Incluso hay Bancos que ya han empezado a eliminar/modificar este tipo de cláusulas de sus escrituras de hipoteca.

En Crespo&Prada Abogados te ofrecemos una consulta gratuita y sin compromiso para explicarte todas tus dudas.

Crespo y Prada Abogados