La comisión de apertura en los préstamos hipotecarios

¿La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios es nula?

Una de las preguntas más frecuentes que nos hacen los clientes en el despacho a la hora de atender y resolver las distintas dudas sobre cláusulas abusivas en una escritura de préstamo hipotecario es precisamente esa, ¿es nula la comisión de apertura?, y, por consiguiente, ¿se puede reclamar el importe de la comisión?.

La comisión de apertura es la cuantía que cobra el Banco al prestatario inicialmente consistente en un porcentaje, normalmente un 1 o 1,5% de la cuantía total del préstamo. Pues bien, ¿es abusiva?.

Aquí debemos referirnos igualmente a las recientes Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2.019 que ha aclarado no solo el tema de las cuantías y sujetos pagadores de los gastos hipotecarios sino también el tema de la comisión de apertura. Y es que el Tribunal Supremo ha declarado la validez de la comisión de apertura basándose principalmente en que es una comisión transparente y es una parte principal del precio del préstamo.

Han sido muchas las críticas que ha recibido el Tribunal Supremo en este sentido puesto que se limita a declararla transparente pero no entra a analizar ni a aplicar el control de oficio que debería y simplemente confirma la decisión del Juzgado de Instancia que la considera válida. Es decir, no se analizó si el Banco cumplió sus deberes legales de información al consumidor sobre la misma.

En Crespo&Prada Abogados, abogados de León, no compartimos la doctrina del Tribunal Supremo puesto que consideramos que con la comisión de apertura el Banco está cobrando dos veces por lo mismo, por un lado cobra con los intereses que aplica y paga el cliente mes a mes los gastos de estructura del crédito pero por otro lado vuelve a cobrar estos gastos con la comisión de apertura.

De momento, en León, y hasta la fecha, se está reconociendo la validez de esta comisión, pero son muchos los lugares donde se está reconociendo la abusividad de esta cláusula. Ahora con estas Sentencias del Tribunal Supremo, entendemos que el criterio cambiará…¿o no?.

En Crespo&Prada Abogados, abogados de León, te podemos orientar sobre este tipo de problemas y dudas relacionadas con cláusulas abusivas de tu préstamo hipotecario. No dudes en preguntar e intentar resolver tus problemas bancarios, consulta gratuita.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

CRESPO&PRADA ABOGADOS (León)

 

SENTENCIAS TRIBUNAL SUPREMO ACLARATORIAS DE GASTOS HIPOTECARIOS

SENTENCIAS TRIBUNAL SUPREMO ACLARATORIAS DE GASTOS HIPOTECARIOS

Parece ser que por fin ha quedado clara la doctrina del Tribunal Supremo respecto al asunto tan polémico y que tanto debate ha generado de los gastos hipotecarios, es decir, sobre a quien corresponde su pago y en qué cuantía o importe.

Dejando a un lado la cuestión de que el pago de los impuestos corresponde al prestatario, la Sala 1ª del Tribunal Supremo en sus 5 Sentencias de 23 de enero de 2.019 ha aclarado este asunto respecto a los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría. Y en definitiva, dejando al margen los distintos argumentos que, como casi todo en Derecho (por no decir todo), son discutibles en mayor o menor medida, su doctrina es la siguiente:

1-Gastos de Notaría: Se reparten por mitad entre Banco prestamista y cliente prestatario.

2-Gastos de Registro de la Propiedad: Corresponde su pago íntegro al Banco.

3-Gestos de Gestoría: Se reparten por mitad entre Banco y cliente.

Dado que son muy recientes está por ver ahora cual es el criterio de los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales. Si siguen esa doctrina, o se mantienen en los criterios utilizados hasta la fecha.

En León, la Sentencia 281/2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de fecha 05 de febrero de 2.019 ha seguido el criterio recogido en las Sentencias de 23 de enero de 2.019 dictadas por el Tribunal Supremo antes mencionado condenando a la Entidad bancaria a la devolución de los gastos en esas cuantías más los intereses correspondientes.

En Crespo&Prada Abogados, abogados de León, podemos asesorarte sobre este tema de gastos hipotecarios pero también sobre cualesquiera otros problemas y reclamaciones bancarias ofreciéndote una solución para tu caso concreto. No dudes en ponerte en contacto con nosotros, consulta gratuita.

 

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA

(Abogado-León)

SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE IMPULSO DE LA MEDIACIÓN

APROBADO EL ANTEPROYECTO DE LEY DE IMPULSO DE LA MEDIACIÓN: DUDAS DE UN ABOGADO.

Es una buena noticia que se quiera fomentar la Mediación como método de resolver los conflictos e intentar descongestionar los Tribunales de Justicia de la carga de asuntos y mitigar así el “atasco” existente an la actualidad.

Con estos fines principales se ha aprobado a finales del año 2.018 el Anteproyecto de Ley de Impulso de la Mediación que reformaría, en caso de su aprobación definitiva, la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.

No obstante, como abogado, pero también como mediador en asuntos civiles y mercantiles, me surgen varias dudas sobre la obligatoriedad de acudir a dos sesiones de mediación seis meses antes de  demandar judicialmente en materias concretas.

Las dudas principales que me planteo, y me consta que no soy el único abogado ni el único mediador que lo hace son las siguientes:

-¿Quién va a elegir el mediador si no están de acuerdo las partes, como es lógico que no lo estén si hay un conflicto entre ellas? ¿El Ministerio de Justicia? ¿Y una vez elegido, será totalmente imparcial?

-Y relacionado con la supuesta imparcialidad…¿Quién va a desembolsar los honorarios del mediador? ¿El demandante, que se supone que ya ha intentado una o dos veces buscar una solución previa al juicio por su cuenta o a través de su abogado? ¿El demandado que, en principio, tiene que esperar a que le llegue la demanda del Juzgado para plantearse una defensa judicial? Y si se llega a un acuerdo en las sesiones de mediación perfecto, pero si no se llega…¿será de buen gusto del ciudadano que se le hayan incrementado los costes de la Justicia?

-¿Podremos asistir los abogados a esas sesiones de mediación? En principio la asistencia del abogado o abogados será voluntaria, pero pueden plantearse discusiones entre mediador-abogados de las partes…y dudo mucho de que pueda acabar bien la cosa.

-Si el ciudadano no quiere contarle los problemas a una persona distinta de su abogado…¿por qué ha de confiar en una persona distinta que puede asesorarle erróneamente o de otra forma de la persona en quien de verdad confía?

-¿En qué lugar quedan los otros medios de resolución de conflictos tan válidos como la mediación como puede ser el Arbitraje?

Estas son varias de las dudas que se están planteando en el “mundo jurídico” y que esperamos se vayan resolviendo a través de los distintas fases de tramitación pendientes, porque si no se resuelven esto puede acabar, como dice el otro…”como el rosario de la aurora”.

En CRESPO&PRADA ABOGADOS, también mediadores civiles y mercantiles, podremos atender vuestras dudas y consultas sobre esta y otras materias y queremos dejar claro que siempre, siempre y siempre intentamos resolver los conflictos de manera extrajudicial. Pero muchas de las veces es imposible.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado y mediador)

SIN EFECTO LAS MODIFICACIONES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

 

LAS IMPORTANTES MODIFICACIONES EN MATERIAS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS NO HAN SIDO APROBADAS POR EL PARLAMENTO

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE 18 de diciembre), introducía una serie de modificaciones en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de gran importancia y que afectaría a los contratos de alquiler firmados a partir del 19 de diciembre de 2.018 pero finalmente no ha existido acuerdo entre los grupos políticos en el Parlamento y no se ha convalidado el Decreto-Ley el pasado 22 de enero quedando sin efecto las  novedades introducidos.

Resumimos las novedades más importantes que no han sido aprobadas finalmente:

-Principal novedad: duración mínima de los contratos, pasaba de tres a CINCO AÑOS si el arrendador es persona física o de SIETE AÑOS si el arrendador es persona jurídica.

Prórroga tácita del contrato de arrendamiento: Si llegado el fin de los 5 o 7 años anteriormente aludidos nadie comunicaba la voluntad de poner fin al contrato, éste se prorrogaría por un plazo de TRES años más (antes era solo UNO)  aplicándosele el mismo régimen convencional o legal establecido.

Gastos de la formalización del arrendamiento: Cuando el arrendador fuera una persona jurídica deberá correr con los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato salvo servicios contratados directamente a iniciativa del arrendatario.

La fianza: No podría exceder de DOS MESES de renta. Se ponía así límite a mayores fianzas para aliviar en este sentido la posible carga de estos contratos al arrendatario.

Procedimientos de desahucio: En el requerimiento efectuado por el arrendador en los casos de impago de cuotas se debería hacer constar la posibilidad del arrendatario de acudir a Servicios Sociales para la emisión de un dictamen sobre su situación de vulnerabilidad. Así se suspendería el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas en caso afirmativo con un plazo máximo de suspensión de un mes (arrendador persona física) o de dos meses (arrendador persona jurídica) desde la recepción de la comunicación judicial por los servicios sociales.

Medidas fiscales: Se establecía la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando se trate de un alquiler para uso estable y permanente. También cambios en el Impuesto de Bienes Inmuebles para los alquileres sociales eliminando la obligación de repercutir este impuesto al inquilino por parte de las Administraciones Públicas.

Estas y otras novedades eran de indudable trascendencia y debían ser tenidas en cuenta a la hora de formalizar un nuevo contrato de arrendamiento.

No obstante, desde CRESPO&PRADA ABOGADOS, abogados de León especialistas en derecho civil, queremos resaltar la importancia de estar bien asesorado si se quiere formalizar este tipo de contratos. A pesar de no existir modificaciones respecto al régimen anterior.

Consúltenos sus dudas y coméntenos su caso concreto, pues evidentemente cada caso es diferente.

 

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

 

Ya hay fecha asunto IRPH: 25 febrero 2.019

 

FECHA CRUCIAL IRPH: 25 DE FEBRERO 2019

Ya tenemos fijada fecha para una de las cuestiones que mayor repercusión puede tener en la banca (y consumidores) para este 2.019 como es el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el denominado “IRPH” (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), índice de un gran número de hipotecas en España, hay más de un millón de hipotecas con este índice de referencia.

Así, el próximo 25 de febrero de 2.019, a las 14:30 hrs, se celebrará la vista pública de la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 38 de Barcelona.

El  Tribunal Supremo consideró el pasado 22 de noviembre de 2.017 que este índice gozaba de verdadera transparencia y que no era abusivo. El Magistrado de Barcelona considera que esta decisión vulnera la legislación comunitaria y de ahí el planteamiento de la cuestión prejudicial.

Ya existe un previo informe de la Comisión Europea a favor de los consumidores y afectados, de ahí que haya mucho optimismo por parte de los afectados en que exista una resolución favorable a sus intereses y en contra de la banca. Esperaremos ansiosos esta fecha.

En Crespo y Prada Abogados, abogados de León, podemos asesorarte sobre las posibilidades de reclamar tus problemas bancarios y defender tus derechos en asuntos como las cláusulas suelo, gastos hipotecarios, IRPH, productos bancarios complejos, comisiones abusivas, tarjetas revolving

No dudes en plantearnos tu problema, consulta gratuita.

                                              JOSÉ LUIS CRESPO PRADA

 

PRIMERA SENTENCIA EN ESPAÑA CASO CARTEL DE CAMIONES

 

PRIMERA SENTENCIA EN ESPAÑA SOBRE EL “CARTEL DE CAMIONES”

El Juzgado de lo Mercantil Nº 1 de Murcia ha dictado la primera Sentencia en España en relación al llamado “Cartel de camiones”.

Concretamente es la Sentencia 288/2018 de fecha 15 de octubre de 2.018 en la que el Juzgado de lo Mercantil Nº 1 de Murcia da la razón a la Entidad demandante que había adquirido (mediante leasing) cinco cabezas tractoras modelos magnum de la marca RENAULT y se calculó a través de informe pericial que existía efectivamente un sobrecoste que pagó la entidad demandante y que los daños y perjuicios causados ascendían a una cifra de 128.756,78 € más intereses legales.

Entendemos que es la primera Sentencia de muchas otras que vendrán en un futuro dando la razón a los demandantes.

En Crespo y Prada Abogados, abogados de León, podemos ofrecer asesoramiento en esta materia a aquellas empresas y autónomos que hayan adquirido camiones de las grandes marcas  Daimler, Iveco, Man, Renault, Volvo, Daf y Scania, y que puedan estar afectados por estos acuerdos que vulneraron el derecho de la competencia y que por ello fueron  sancionados por la Comisión Europea por ser una práctica contraria a la libre competencia y que llevaron a incrementar los precios de los vehículos en más de un 20% de precio real. La Comisión Europea impuso por este motivo, y tras varios años de investigación, una multa de 3.000 millones de Euros en el año 2.016 a estas grandes compañías

Se considera que en España puede existir más de 250.000 afectados por estos sobrecostes y que pueden estar en condiciones de recuperar parte del dinero abonado que, dependiendo del volumen o cantidad  de los vehículos adquiridos, pueden llegar a ser cifras importantes como ha sido el caso de la Sentencia comentada de Murcia en el que el importe a devolver son 128.756,78 € más intereses legales, cifra nada despreciable.

Si piensa que  puede ser uno de los afectados por este tema, por el Cartel de camiones, no dude en consultarnos y le asesoraremos sobre su caso en particular.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

¿Sabes los que es el STALKING? Un nuevo delito cada vez más frecuente.

¿Sabes los que es el STALKING? Un nuevo delito cada vez más frecuente.

STALKING: Vocablo inglés que viene del verbo “to stalk” que significa “acechar, seguir, perseguir a alguien sigilosamente”.

Se trata de una conducta consistente en el acoso reiterado y de forma intencionada que supone una persecución obsesiva respecto de una persona y que se realiza en contra de la voluntad de ésta y causándole razonablemente miedo, ansiedad, temor por su integridad física alterándose su vida cotidiana. Comprendería diversas conductas, hoy muy frecuentes, como el envío de imágenes continuos, mensajes reiterados, vigilancia continuada en la calle, llamadas masivas… Hoy en día ha aumentado este tipo de conductas dada la omnipresencia de las nuevas tecnologías en nuestra vida diaria.

Delito regulado en nuestro Código Penal, tras la reforma del año 2.015, concretamente en el artículo 172.ter lo castiga con pena de prisión de 3 meses a 2 años o multa de 6 a 24 meses. El tipo es agravado cuando se trata de persona especialmente vulnerable por razón de su edad, enfermedad o situación, así como en los casos de que se trate entre parejas o exparejas. Y por supuesto que puede que concurra con otros delitos como pueden ser delitos contra la vida, contra el honor, contra la libertad…etc.

El delito solo será perseguible mediante DENUNCIA del agravado u ofendido o de su representante legal.  Por lo que si crees que podrías estar inmerso/a en este tipo de acosos, o bien tu hijo/a o familiar, no dudes en denunciarlo.

En Crespo&Prada Abogados, Abogados de León, especialistas en Derecho Penal, te podemos asesorar sobre este tipo de actos y otros muy relacionados que están dándose de forma constante en nuestra vida diaria ante la masiva utilización de las redes sociales y nuevas tecnologías.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

NUEVOS DELITOS: SEXTING Y GROOMING

NUEVOS DELITOS: SEXTING Y GROOMING

Hablaremos sobre dos nuevos delitos introducidos tras la reforma del Código Penal que tienen un nombre muy “cool” pero que por desgracia en la realidad no lo son tanto y van en aumento con el uso mayor y progresivo de las nuevas tecnologías, y no solo entre jóvenes sino también entre adultos.

El SEXTING:   Viene de la contracción de los términos en inglés “SEX” (sexo) y “TEXTING”  (mandar mensajes de texto). Consiste en enviar imágenes o vídeos de contenido íntimo, normalmente erótico o pornográfico. Las vías son de cualquier tipo: por whatsapp, a través de  mensajes multimedia, por Facebook, redes sociales en general…

Si es consentida, obviamente no sería delito, pero si no lo es, es cuando entraríamos dentro del tipo penal. Se regula en el artículo 197 apartado 7 de nuestro Código Penal  que establece pena de prisión de 3 meses a 1 año y multa de 6 a 12 meses. Es agravado cuando la haya difundido tu cónyuge, pareja o similar, o cuando la víctima es menor de edad o cuando se haya tenido una finalidad lucrativa.

El GROOMING: Se trata del acoso por parte de un adulto a través de las nuevas tecnologías para ganarse el cariño de un menor con fines evidentemente sexuales.

Regulado en el artículo 183 ter de nuestro Código Penal  establece la pena de prisión de 1 a 3 años o multa de 12 a 24 meses sin perjuicio, en su caso, de las penas que correspondiesen por los delitos cometidos a mayores (violación, lesiones, agresión sexual…etc). Es agravado si hay intimidación, coacción o engaño.

Se ha fijado recientemente el límite para considerar menor en la edad de 16 años, anteriormente se situaba en los 13 años.

Está claro que facilitar el acceso a las las nuevas tecnologías y el uso progresivo de las mismas tienen sus ventajas pero también tienen sus contras como es la aparición de nuevos delitos lo que está provocando sucesivos cambios en las regulaciones penales de los  distintos  ordenamientos jurídicos para poner cerco a estos nuevos “ciberdelincuentes”.  Hay que extremar la precaución cuando estamos delante de un ordenador y máxime cuando son los menores quienes los utilizan. Y ante la más mínima duda hay que ponerlo en conocimiento de la Policía para que se proceda a la investigación del caso en concreto.

En Crespo&Prada Abogados, Abogados de León, te podemos informar si tú o tus hijos os encontráis involucrados en alguna situación de este tipo, por desgracia cada vez más frecuente.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado León)

 

¿VIAJAS EN SEMANA SANTA? INDEMNIZACIÓN SI TE PIERDEN LA MALETA O DAÑOS EN TU EQUIPAJE

¿VIAJAS EN SEMANA SANTA? INDEMNIZACIÓN SI TE PIERDEN LA MALETA O POR DAÑOS EN TU EQUIPAJE.

Si viajas en Semana Santa, que lo disfrutes, pero si vuelas conviene saber qué indemnización puedes solicitar en caso de que te pierdan la/as maletas y qué normas te protegen.

El Convenio de Montreal es una de las normas que armoniza las reglas para el transporte aéreo internacional de carga y pasajeros y entró en vigor en el año 2.003 y para el año 2.010 ya 97 países habían suscrito esta Convención.

Según el Convenio se considera pérdida de equipaje a partir de 21 días, aunque finalmente se recupere el mismo.

Se establece una indemnización máxima de 1.414€ por daños y perjuicios sufridos. Es decir, se podrá indemnizar como máximo 67€ por día.

En cualquier caso, no solo el de pérdida, sino también el de posibles daños en el equipaje, debe ser comunicado de manera inmediata antes de abandonar el aeropuerto en los correspondientes mostradores de la compañía aérea para que se emita el correspondiente parte de irregularidad del equipaje (PIR) y quedarse con copia del mismo. Asimismo, se realizará una reclamación por escrito a la compañía dentro del plazo fijado.

Además prevé el reembolso de los gastos que te conlleva la compra de necesidades básicas durante el tiempo de la pérdida del equipaje como podrían ser las derivadas del aseo personal para lo cual habrá que guardar las facturas o tickets originales.

No obstante, es posible que antes de viajar hayas realizado lo que se llama una DECLARACIÓN ESPECIAL DE VALOR, por lo que si se pierde el equipaje la indemnización no podría superar ese valor que, por otro lado, podría ser superior a la indemnización máxima antes referida. Esta declaración de valor supone un coste añadido al billete de avión que dependerá de cada Compañía aérea.

El Reglamento 261/2004 de la Unión Europea de 11 de febrero también establece normas comunes sobre compensación y asistencia a los pasajeros aéreos en caso de denegación de embarque y de cancelación o gran retraso de vuelos.

En CRESPO&PRADA ABOGADOS, abogados de León, podemos asesorarte de los pasos a seguir en caso de que sufras algún incidente de este tipo o de cualquier otro tipo en tus vacaciones.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

¡¡¡SENTENCIA QUE ANULA COMPRA ACCIONES BANCO POPULAR!!!

¡¡¡SENTENCIA QUE ANULA COMPRA ACCIONES BANCO POPULAR!!! YA VAN CAYENDO. ¡BRAVO!

¡Ya empiezan a caer Sentencias en que anulan la compra de acciones del Banco Popular! Los afectados por la compra de las acciones están de enhorabuena.

Esta semana se ha conocido la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia Nº11 de Oviedo (Asturias) de 23 de marzo de 2.018 en la que se condena al Banco Popular por la venta de obligaciones subordinadas y por la venta de acciones. A continuación ponemos el enlace para que veáis el texto completo de la Sentencia cuya lectura merece la pena:

https://www.ecestaticos.com/file/41e991d54620b296d013e3dff57bc6c1/1522177308-sentencia-23-04-2018-oviedo.PDF

En definitiva se basa la Sentencia en el error a la hora de prestar el consentimiento por parte de la parte compradora, lo que puede entenderse a la inversa como engaño de la Entidad Bancaria, o al menos en la incompleta información dada por ésta al cliente.

Señala la Sentencia que las obligaciones subordinadas son un producto bancario complejo que requieren una especial formación financiera superior a la habitual en los compradores que no se daba en este caso en concreto. El Banco incumplió las normas legales de protección al cliente de una forma abrumadora. Se declaró la nulidad de la compra de las obligaciones subordinadas y devolver al cliente 30.000€ más los intereses.

En cuanto a la compra de acciones por casi 6.000€ de los meses de junio, octubre y diciembre de 2.016 recomendada por la trabajadora de Banco Popular el Juzgador aprecia q se le proporcionó al cliente un información que no correspondía con la realidad, manipulando y falseando los datos y ratios. Se aportó informe pericial por la parte demandante que se nos antoja que fue fundamental a la hora de dictar Sentencia. Así, se declaró la nulidad de la compra devolviendo al cliente los 5.455,65€ más los intereses legales.

Por supuesto que se condenó al Banco Popular a pagar las costas del abogado y procurador contrario, así como entendemos del informe pericial.

En Crespo&Prada Abogados, abogados de León especialistas en Derecho Bancario, te podemos informar sin compromiso alguno sobre reclamaciones contra Banco Popular y frente a otras entidades bancarias.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA — Abogado —

 

Crespo y Prada Abogados