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23 de junio 2021, día importante para los Gastos Hipotecarios


SOBRE LA PRESCRIPCIÓN DE LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS

23 de junio de 2021, prestatarios reclamantes que luchen por sus derechos, anoten esa fecha, pues es en ese día la Sala Primera del Tribunal Supremo deliberará los recursos de casación que versan sobre el dies a quo de la prescripción de la reclamación de los gastos hipotecarios, es decir, desde que fecha ha de tenerse en cuenta para una posible prescripción de la acción para reclamarlos, o, que pueda declararse imorescriptible.

Un tema jurídico muy polèmico que ha dado lugar a diversas interpretaciones y a una aplicación diferente en las distintas AUDIENCIAS PROVINCIALES del país.

Hay Audiencias Provinciales que consideran que la posibilidad de reclamar los gastos de constitución de la hipoteca es IMPRESCRIPTIBLE, ya que se ejercita una acciòn de nulidad absoluta, radical, de pleno derecho de la cláusula en cuestión, no sujeta a ningún plazo de caducidad ni prescripción. Así lo considera la AUDIENCIA PROVINCIAL DE LEÓN, LA DE OVIEDO O LA DE GERONA.

Hay AUDIENCIAS PROVINCIALES que señalan un plazo de 5 años, que pueden considerarlo:

desde la declaración de nulidad de la clàusula de gastos hipotecarios. Así, la AUDIENCIA PROVINCIAL DE LÉRIDA o la de SANTA CRUZ DE TENERIFE;

desde las SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO de 23 de enero de 2.019 interpretando que desde estas Sentencias el consumidor debería saber que esa clàusula de gastos de su hipoteca podría ser nula por abusiva. Así, la AUDIENCIA PROVINCIAL de LUGO;

desde la SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO de 23 de diciembre de 2.015, así la AUDIENCIA PROVINCIAL DE ORENSE.

Otras AUDIENCIAS PROVINCIALES lo fijan en 10 años desde la fecha de los pagos, como la AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA. 

Vemos por lo tanto que hay distintos criterios, lo cual crea una evidente falta de seguridad jurídica. Por lo  que se agradece que el TRIBUNAL SUPREMO fije una postura concreta para poder poner fin a esa “incertidumbre”.

Nuestra opinión personal es la misma que la de nuestra ILUSTRÍSIMA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LEÓN, es decir,  que la acción para reclamar los gastos hipotecarios  es imprescriptible, pudiéndose reclamar en cualquier momento ya que se pide la nulidad por abusiva de una condición general de la contratación.

Pero habrá que esperar al 23 de junio, y  que el Tribunal Supremo no nos vuelva a dejar boquiabiertos con una interpretación contraria a los intereses de los consumidores prestatarios. Esperemos que no nos fastidien ni la noche ni el día de San Juan.

Si estás pensando en reclamar los gastos hipotecarios, en CRESPO&PRADA ABOGADOS, abogados de León especialistas en derecho bancario, te podemos asesorar sin compromiso alguno y resolver tus posibles dudas. Recupera lo que te han cobrado de manera abusiva, recuerda que son los Bancos los primeros que no olvidan cobrarte los 50 céntimos por el envío de una carta…¡ahora nos toca a nosotros!

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (abogado)

 

 

 

 

 

 

LA DESHEREDACIÓN: UN ARMA DE DOBLE FILO

En el presente artículo vamos a tratar muy brevemente y a grosso modo la figura de la DESHEREDACIÓN, esto es, la manifestación del testador/a de querer privar a uno de sus parientes próximos lo que tienen reconocido por Ley,  lo que se conoce como la “legítima”.

El sistema español de herencias es un sistema legitimario, es decir, existen partes específicas de la herencia del fallecido/a que deben ir por Ley a unos parientes en concreto y que podemos resumir así (sin perjuicio de que el caso en concreto puedan variar estos porcentajes y tengan sus especialidades):

hijos y descendientes: las dos terceras partes;

padres y ascendientes: la mitad o una tercera parte;

cónyuge viudo/a: el usufructo de una tercera parte.

Pero el testador puede privar a estos parientes de recibir estas partes por su propia voluntad cuando así lo exprese en testamento y especifique la causa concreta de su exclusión, que son las tasadas en la Ley, artículos 756 y 852 y ss. del Código Civil, y que son algunas iguales y otras diferentes según se trate de descendientes, ascendientes o cónyuge en cuestión. Podemos citar a modo de ejemplo:

-Haber negado, sin motivo legítimo, alimentos al fallecido/a.

-Haberle maltratado de obra o injuriado gravemente de palabra.

-Haber atentado contra la vida del otro cónyuge, etc.

El problema que nos encontramos en los despachos de abogados en estos temas es que una vez que existe ese testamento con la oportuna desheredación y con su causa expresa la prueba de ser cierta la misma corresponde a los designados herederos en el testamento y que son los beneficiados por tanto de que a ese legitimario se le haya privado de su legítima (artículo 850 Código Civil). Por lo  que si el desheredado impugnara ese testamento o esa causa de desheredación el problema lo tienen los herederos que deberán probar en un procedimiento judicial que efectivamente existía esa causa, lo cual muchas veces es muy difícil de demostrar y su consecuencia jurídica sería la de eliminar esa desheredación del testamento y atribuir la porción legitimaria correspondiente al “injustamente” desheredado y ello a pesar de que no fuera la voluntad del testador/a.

Sin ir más lejos, conocíamos hace unos días la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de León de un caso de desheredación que llevamos en el despacho en el que se da la razón a nuestro cliente,  el desheredado, ya que los herederos designados en testamento no han podido probar que las causas de desheredación manifestadas en el testamento eran ciertas (sentencia que aún no es firme y cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial).

Por eso decimos que la desheredación es un arma de doble filo, ya que por un lado está la expresa voluntad del testador/a de desheredar a esa persona por las razones que fueran, pero por otro lado está el problema que se le deja a los herederos nombrados en testamento que, en caso de que el desheredado impugne esa desheredación, tendrán que demostrar que esa voluntad era fundada y no un “mero capricho” del testador/a, con la dificultad que ello conlleva.

Lo dicho hasta ahora es un resumen muy muy escueto de nuestro sistema hereditario, por eso recomendamos que en estos temas tan complicados jurídicamente se consulte a un abogado antes incluso de otorgar testamento y, por supuesto, después de haber fallecido el testador/a si existiera un testamento con este tipo de disposiciones.

En Crespo&Prada Abogados, despacho de abogados de León especialistas en herencias, podemos ofrecerte apoyo jurídico en todo tipo de cuestiones hereditarias, asesorándote y, por supuesto, defendiendo tus derechos como heredero ante el  fallecimiento de un familiar.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE IMPULSO DE LA MEDIACIÓN

APROBADO EL ANTEPROYECTO DE LEY DE IMPULSO DE LA MEDIACIÓN: DUDAS DE UN ABOGADO.

Es una buena noticia que se quiera fomentar la Mediación como método de resolver los conflictos e intentar descongestionar los Tribunales de Justicia de la carga de asuntos y mitigar así el “atasco” existente an la actualidad.

Con estos fines principales se ha aprobado a finales del año 2.018 el Anteproyecto de Ley de Impulso de la Mediación que reformaría, en caso de su aprobación definitiva, la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.

No obstante, como abogado, pero también como mediador en asuntos civiles y mercantiles, me surgen varias dudas sobre la obligatoriedad de acudir a dos sesiones de mediación seis meses antes de  demandar judicialmente en materias concretas.

Las dudas principales que me planteo, y me consta que no soy el único abogado ni el único mediador que lo hace son las siguientes:

-¿Quién va a elegir el mediador si no están de acuerdo las partes, como es lógico que no lo estén si hay un conflicto entre ellas? ¿El Ministerio de Justicia? ¿Y una vez elegido, será totalmente imparcial?

-Y relacionado con la supuesta imparcialidad…¿Quién va a desembolsar los honorarios del mediador? ¿El demandante, que se supone que ya ha intentado una o dos veces buscar una solución previa al juicio por su cuenta o a través de su abogado? ¿El demandado que, en principio, tiene que esperar a que le llegue la demanda del Juzgado para plantearse una defensa judicial? Y si se llega a un acuerdo en las sesiones de mediación perfecto, pero si no se llega…¿será de buen gusto del ciudadano que se le hayan incrementado los costes de la Justicia?

-¿Podremos asistir los abogados a esas sesiones de mediación? En principio la asistencia del abogado o abogados será voluntaria, pero pueden plantearse discusiones entre mediador-abogados de las partes…y dudo mucho de que pueda acabar bien la cosa.

-Si el ciudadano no quiere contarle los problemas a una persona distinta de su abogado…¿por qué ha de confiar en una persona distinta que puede asesorarle erróneamente o de otra forma de la persona en quien de verdad confía?

-¿En qué lugar quedan los otros medios de resolución de conflictos tan válidos como la mediación como puede ser el Arbitraje?

Estas son varias de las dudas que se están planteando en el “mundo jurídico” y que esperamos se vayan resolviendo a través de los distintas fases de tramitación pendientes, porque si no se resuelven esto puede acabar, como dice el otro…”como el rosario de la aurora”.

En CRESPO&PRADA ABOGADOS, también mediadores civiles y mercantiles, podremos atender vuestras dudas y consultas sobre esta y otras materias y queremos dejar claro que siempre, siempre y siempre intentamos resolver los conflictos de manera extrajudicial. Pero muchas de las veces es imposible.

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado y mediador)

SIN EFECTO LAS MODIFICACIONES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

 

LAS IMPORTANTES MODIFICACIONES EN MATERIAS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS NO HAN SIDO APROBADAS POR EL PARLAMENTO

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE 18 de diciembre), introducía una serie de modificaciones en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de gran importancia y que afectaría a los contratos de alquiler firmados a partir del 19 de diciembre de 2.018 pero finalmente no ha existido acuerdo entre los grupos políticos en el Parlamento y no se ha convalidado el Decreto-Ley el pasado 22 de enero quedando sin efecto las  novedades introducidos.

Resumimos las novedades más importantes que no han sido aprobadas finalmente:

-Principal novedad: duración mínima de los contratos, pasaba de tres a CINCO AÑOS si el arrendador es persona física o de SIETE AÑOS si el arrendador es persona jurídica.

Prórroga tácita del contrato de arrendamiento: Si llegado el fin de los 5 o 7 años anteriormente aludidos nadie comunicaba la voluntad de poner fin al contrato, éste se prorrogaría por un plazo de TRES años más (antes era solo UNO)  aplicándosele el mismo régimen convencional o legal establecido.

Gastos de la formalización del arrendamiento: Cuando el arrendador fuera una persona jurídica deberá correr con los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato salvo servicios contratados directamente a iniciativa del arrendatario.

La fianza: No podría exceder de DOS MESES de renta. Se ponía así límite a mayores fianzas para aliviar en este sentido la posible carga de estos contratos al arrendatario.

Procedimientos de desahucio: En el requerimiento efectuado por el arrendador en los casos de impago de cuotas se debería hacer constar la posibilidad del arrendatario de acudir a Servicios Sociales para la emisión de un dictamen sobre su situación de vulnerabilidad. Así se suspendería el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas en caso afirmativo con un plazo máximo de suspensión de un mes (arrendador persona física) o de dos meses (arrendador persona jurídica) desde la recepción de la comunicación judicial por los servicios sociales.

Medidas fiscales: Se establecía la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando se trate de un alquiler para uso estable y permanente. También cambios en el Impuesto de Bienes Inmuebles para los alquileres sociales eliminando la obligación de repercutir este impuesto al inquilino por parte de las Administraciones Públicas.

Estas y otras novedades eran de indudable trascendencia y debían ser tenidas en cuenta a la hora de formalizar un nuevo contrato de arrendamiento.

No obstante, desde CRESPO&PRADA ABOGADOS, abogados de León especialistas en derecho civil, queremos resaltar la importancia de estar bien asesorado si se quiere formalizar este tipo de contratos. A pesar de no existir modificaciones respecto al régimen anterior.

Consúltenos sus dudas y coméntenos su caso concreto, pues evidentemente cada caso es diferente.

 

JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)

 

Recupera tus gastos de constitución de hipoteca

Una buena noticia trae consigo el 2017. Ahora puedes recuperar todos los gastos que conllevó la contratación de tu hipoteca: gastos notariales, impuestos, gastos del Registro de la Propiedad, gastos de Gestoría, y gastos de la tasación del inmueble. La media de la cantidad a recuperar oscila entre los 3.000 a 6.000€ dependiendo de la cuantía del préstamo.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 23 de diciembre de 2.015, ha reconocido la nulidad de la cláusula que repercute todos los gastos al cliente-prestatario. Y esa cláusula la tienen todas las escrituras de hipotecas. El Alto Tribunal considera que el principal interesado en que los préstamos se formalicen en escritura pública para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad es el Banco, que tiene así una garantía sobre el inmueble que ejecutará en caso de impago, es decir, ostenta así un título ejecutivo (artículo 517 LEC). Obtiene así la garantía real (arts. 1875 del Código Civil y 2.2 de la Ley Hipotecaria) y obtiene así la posibilidad de ejecución especial.

Otra vez más, se incumple el Texto Refundido de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, artículo 89.2, pues esta estipulación conlleva al cliente-consumidor un desequilibrio relevante que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada.

En definitiva lo que se obtiene es la nulidad de dicha cláusula por abusiva y la devolución de estos gastos. La documentación necesaria para estas reclamaciones sería la/as escritura/as de hipoteca, facturas de notaría, registro,Gestoría,tasadora del inmueble, carta de pago del impuesto.

Ya empiezan a haber Sentencias en toda España en este sentido.  Incluso hay Bancos que ya han empezado a eliminar/modificar este tipo de cláusulas de sus escrituras de hipoteca.

En Crespo&Prada Abogados te ofrecemos una consulta gratuita y sin compromiso para explicarte todas tus dudas.