La cláusula de vencimiento anticipado en las escrituras de Hipoteca es aquella que permite al prestamista, ya sea Banco o persona, resolver el contrato ante un impago y exigir la totalidad del préstamo que se adeuda.
Con fecha 26 de enero de 2017 se ha dictado SENTENCIA por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por el que se resuelve una de las cuestiones prejudiciales planteadas por un Tribunal español que requirió la interpretación del Tribunal Europeo sobre la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado tal como viene dispuesta en la mayoría de las hipotecas.
Consideramos que esta sentencia es de gran relevancia porque ésta viene a decir que es ilegal y nula la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas. Ésta cláusula la contienen todas las hipotecas y permite a la banca reclamarte la totalidad de la deuda pendiente, más los intereses correspondientes, una vez has dejado de pagar 3 cuotas. El caso analizado en la sentencia del TJUE, presentado por un juez de Santander, cuestiona que el impago de 7 mensualidades de un total de 564 cuotas mensuales de las que constaba la hipoteca fuese suficientemente grave como para aplicar el vencimiento anticipado.
Cabe recordar que el Tribunal Supremo ya declaró la nulidad parcial de este tipo de cláusulas abusivas, pero proponía sustituir el inicio de la ejecución hipotecaria de un impago a tres, como dictó la ley 1/2013. Tanto esta ley como el Tribunal Supremo no ha parado de recibir varapalos en las ocho sentencias del TJUE que ya acumulamos en esta materia.
El Tribunal europeo ha determinado que el juez debe examinar la cláusula si la facultad que tiene el banco para declarar el vencimiento anticipado de la totalidad de la deuda, está supeditada:
1—al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación esencial del contrato (impago de las cuotas).
2—A que dicho incumplimiento ha de ser suficientemente grave en relación con la cuantía y duración del préstamo
3—A que dicha facultad, de declarar vencida la totalidad de la deuda, se contempla como medida excepcional.
4—Y además se ha de observar si el derecho nacional prevé medios adecuados que permitan al consumidor poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado.
Sin esas circunstancias la cláusula del vencimiento anticipado será abusiva, y por tanto, habrá de ser expulsada del contrato, lo que significaría que ese préstamo hipotecario en concreto, al que se le ha eliminado la cláusula, no podrá ser objeto de ejecución.
Ahora, con esta nueva sentencia muchas plataformas ya han anunciado que van a empezar a exigir la declaración de nulidad de todas las ejecuciones hipotecarias y los desahucios que se han producido desde 1995, con la razón que les da a partir de ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
JOSÉ LUIS CRESPO PRADA (Abogado)